یکشنبه , ۳۰ تیر ۱۳۹۸
صفحه اصلی / املاک / ارزش فعلی خالص، پارامتری مهم در بازار مسکن

ارزش فعلی خالص، پارامتری مهم در بازار مسکن

یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که در محاسبه میزان سودآوری سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می‌تواند به ما کمک کند، پارامتر ارزش فعلی خالص (NPV) است. ما در این مقاله قصد داریم چگونگی محاسبه پارامتر ارزش فعلی خالص (NPV) و کاربرد آن را در بازار مسکن برای شما عزیزان به طور مفصل شرح دهیم.

ارزش فعلی خالص در سرمایه گذاری در مسکن

دلیل محاسبه ارزش فعلی خالص چیست؟

چنانچه در مقاله “خرید کدام ملک سودآوری بیشتری دارد؟” خواندید، یکی از مهم‌ترین نکات منفی نرخ بازگشت سرمایه (ROI)، عدم توجه به ارزش زمانی پول در طول مدت زمان سرمایه گذاری است. به عبارت دیگر، طبق فرمول محاسباتی نرخ بازگشت سرمایه، عواملی نظیر تورم موجود در جامعه که باعث کاهش ارزش پول ملی می‌گردد، در پارامتر ROI در نظر گرفته نمی‌شود. بدیهی است عاملی به نام تورم، همواره در کشور ما وجود داشته است و نمی توان این موضوع را در زمینه سرمایه گذاری نادیده گرفت.

حتما بخوانید: دستور نقشه چیست و مراحل صدور آن به چه صورت است؟

بنابراین مهم ترین دلیل محاسبه ارزش فعلی خالص، داشتن برآوردی صحیح و واقعی از نرخ سودآوری میزان سرمایه‌ای است که در بازار املاک و مستغلات در طول سالیان متمادی، سرمایه گذاری می‌شود.

ارزش فعلی خالص در سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات

ارزش فعلی خالص چیست؟

فرمول محاسباتی ارزش فعلی خالص به صورت زیر است :

ارزش فعلی خالص

اکنون به توضیح فرمول محاسباتی فوق می‌پردازیم.

NPV = ارزش فعلی خالص

CF = جریان نقدی کل n سال (مجموع درآمد و هزینه)

D = نرخ تنزیل

n = تعداد سال مورد نظر برای سرمایه‌گذاری

به عبارت دیگر، ارزش فعلی خالص عبارت است از مجموع تقسیم جریان نقدی کل n سال تقسیم بر عبارت (۱+ نرخ تنزیل) به توان سال n‌ام. در ادامه با بررسی یک مثال، مسئله فوق را دنبال می‌کنیم.

حتما بخوانید: تسه چیست و چگونه اوراق بانک مسکن را خریداری کنیم؟

فرض کنید قصد داریم ملکی را خریداری کنیم که ارزش فعلی آن ۵۰۰ میلیون تومان است. بنابراین برای خرید این ملک می‌بایست مبلغی معادل ۵۰۰ میلیون تومان را به فروشنده بپردازیم. حال اگر این ملک برای ۵ سال پیاپی، مبلغی معادل ۱۰۰ میلیون تومان از محل اجاره‌بها، سودآوری ایجاد کند (جریان نقدی متوسط سالانه مبلغی معادل ۲۰ میلیون تومان باشد) و هزینه های جاری ملک، مبلغی معادل ۴ میلیون تومان باشد و این سرمایه گذاری برای مدت ۵ سال دنبال شود، خواهیم داشت:

برای سال جاری که ملک را خریداری کرده ایم، خواهیم داشت:

ارزش فعلی خالص در بازار املاک

ارزش فعلی خالص برای سال جاری که ۵۰۰ میلیون تومان برای خرید ملک پرداخته‌ایم، ۵۰۰ و با علامت منفی نشان داده می شود. زیرا تا به حال فقط هزینه کرده‌ایم و سودآوری نداشته‌ایم.

ارزش فعلی خالص در سرمایه گذاری در بازار مسکن

با توجه به آمارهای فوق، برای سال اول خواهیم داشت:

ارزش فعلی خالص در املاک

محاسبات فوق نشان می‌دهد که با توجه به اجاره ای معادل ۲۰ میلیون تومان و هزینه‌کرد ۴ میلیون تومانی به طور سالیانه و نرخ تنزیل حدود ۳ درصدی که از حاصل‌ضرب نرخ تورم (۲۰ درصد) در نرخ سود (۱۵ درصد) بدست می آید، رقمی معادل ۵/۱۵ میلیون تومان در سال اول با توجه به ارقام در نظر گرفته شده، سودآوری داشته‌ایم.

با توجه به اعداد و ارقام فوق برای سال دوم خواهیم داشت:

ارزش فعلی خالص در بازار مسکن

بنابراین در سال دوم، حدود ۱۵ میلیون تومان سودآوری خواهیم داشت و به همین منوال برای سال‌های سوم، چهارم و پنجم، سودآوری ملک مورد نظر، محاسبه خواهد شد.

ارقام محاسبه شده، نشان می‌دهد که اگر ما در هر سال مبلغی معادل ۱۶ میلیون تومان سودآوری داشته باشیم، ارزش این مبلغ در سال اول ۵/۱۵ میلیون تومان و در سال دوم ۱۵ میلیون تومان خواهد بود.

ارزش فعلی خالص در سرمایه گذاری در بازار املاک

توجه داشته باشید که اعداد و ارقام فوق، فرضی بوده است و اگر بخواهیم آمار ارائه شده را واقعی‌تر کنیم، می‌بایست مبلغ اجاره‌بها را به صورت سالیانه افزایش دهیم. علاوه بر این موضوع، ارزش ملک ممکن است در سال‌های آینده، افزایش پیدا کند و سرمایه‌گذار از این محل نیز سودآوری قابل توجهی کسب نماید.

نقطه ضعف پارامتر ارزش فعلی خالص (NPV) چیست؟

مهم ترین نقطه ضعف پارامتر ارزش فعلی خالص این است که محاسبه آن براساس پیش‌بینی‌های صورت گرفته در مورد داده‌های تاثیر‌گذار بر این پارامتر انجام می‌شود. پیش‌بینی هر فرد یا هر سازمان ممکن است در موقعیت‌های مختلف، مبتنی بر واقعیات اقتصادی نباشد و از این جنبه، محاسبات انجام شده، نتایجی منطبق بر پیش‌بینی‌های مورد انتظار نداشته باشد. بنابراین در زمان استفاده از این پارامتر، همواره ریسک این موضوع را نیز در نظر داشته باشید و از آن غافل نشوید.

نتیجه‌گیری

ارزش فعلی خالص در سرمایه گذاری در املاک

 با توجه به مطالبی که در این مقاله شرح داده شد، پارامتر ارزش فعلی خالص یکی از پارامترهای مفید در زمینه محاسبه میزان سودآوری یک سرمایه‌گذاری است. این پارامتر می تواند به راحتی اثر عواملی نظیر نرخ تورم، نرخ بهره (سود) و نرخ ریسک را در محاسبات به صورت کمی در نظر بگیرد.

با توجه به وجود نرخ‌های بالای تورم و سود در کشور و از آنجایی که پول ملی روز به روز، ارزش خود را از دست می دهد، محاسبه پارامتر مذکور، یکی از اولویت‌های سرمایه‌گذاران موفق تلقی می شود و هرگز نمی‌توان از این موضوع چشم‌پوشی کرد.

پیشنهاد می‌کنیم مقاله “خرید کدام ملک سودآوری بیشتری دارد؟” را مطالعه بفرمایید و چنانچه در مورد این مقاله سوال یا نظری دارید، حتما با ما به اشتراک بگذارید.

نویسنده | رضا فرگاهی

رضا فرگاهی
دارای مدرک تحصیلی کارشناسی ارشد مهندسی عمران گرایش سازه هستم. پژوهشگر بازار مسکن و فعال در حوزه ساخت و سازم. همچنین در کالج تی بورس مدرس دوره هوش ملکی و آموزش سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستم.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *